广州开发商预期交房,购房者可以解除合同吗?
咨询电话及:(梁庆华),
律师解答:逾期交房的,购房者是否可以据此解除合同?这一问题得看当事人的约定和法律的规定。
1、如果预售合同中明确约定了,预售方在逾期交房时可以解除合同,则当条件发生时,理应按约定实行;
2、根据相关的司法解释,对于逾期交房的,催告后应给予三个月的合理期限,期限届满时仍不能按时交付的,购房人请求解除合同方能得到法院支持;这里应该注意的是,当迟延交房发生后,购房人在一年以内都没有催告开发商的,可以视为其放弃解除权的行使。购房人在行使合同解除权时,应当通知开发商。开发商自购房人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款,并按购房人累计已付款的3%向其支付违约金。开发商有异议的,可以请求人民法院或者仲裁机关确认合同的效力。
3、对于逾期交房的,购房人要求继续履行合同的,合同应继续履行,自合同规定的后交付期限的第二天起至实际交付之日止,出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。
4、逾期不超过90日(该日期双方约定),自合同约定的后交付期限的第二天起至实际交付之日止,开发商按日向购房人支付已交付房价款万分之三的违约金,合同仍可继续履行。
应该值得注意的是,开发商交付房屋逾期达到一定的天数,如90日之后,购房者是可以退房的,此时的前提条件是购房者没有接收此房屋;如果已经实际入住接收了房屋,那么只能接受开发商支付违约金的补偿方式了。
此外,如果开发商将没有达到合同约定的,交付使用条件的房屋进行交付时,而购房人又接收了房屋,当房屋实际达到交付条件时,购房人不能以此为由,要求开发商承担逾期交房的违约责任。因为无论是开发商在交房时没有出示证明文件,还是购房人明知房屋没有达到合同约定的交付条件而同意接收房屋,双方当事人都以自己的实际行为,变更了合同关于房屋交付条件及程序的约定,原来关于交房的约定已经失效,购房人不能以此来追究开发商的违约责任。
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